Fragen und Antworten zur Grundsteuerreform

Inhalt

Grundsätzliches

Ab dem 1. Januar 2025 gilt das im November 2020 verabschiedete Landesgrundsteuergesetz als Grundlage für die neu zu berechnende Grundsteuer. Bis dahin werden die Grundsteuerbescheide auf den bisherigen gesetzlichen Grundlagen erlassen.

Neue Hebesätze ab 1. Januar 2025

  • Grundsteuer A: 480 v.H.
  • Grundsteuer B: 245 v.H.

Die Grundsteuerbescheide für das Jahr 2025 werden durch den kommunalen Softwareanbieter Komm.One ab dem 28. Januar 2025 versandt.

Was ist die Grundsteuer?

Auf Grundbesitz wird eine Grundsteuer erhoben. Beispielsweise auf unbebaute Grundstücke, Wohngrundstücke, gewerblich genutzte Grundstücke oder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.

Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft gilt die sogenannte Grundsteuer A.

Für die betrieblichen und privaten Grundstücke gilt die sogenannte Grundsteuer B. Steuerpflichtig sind die Eigentümerinnen und Eigentümer.

Warum gibt es eine Grundsteuerreform?

Mit Urteil vom 10. April 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht die Verwendung der Einheitswerte von 1964 als Basis für die Grundsteuer für verfassungswidrig, denn die bisherige Bewertung behandle gleichartige Grundstücke unterschiedlich. Der Bundesgesetzgeber wurde verpflichtet die Grundsteuer neu zu regeln. Dies setzte das Land Baden-Württemberg mit einem eigenen Grundsteuergesetz auf Grundlage des sog. „modifizierten Bodenwertmodells“ um.

In einer Übergangszeit bis 2024 durfte das bisherige Recht noch angewendet werden.

Ab 2025 muss die Grundsteuer auf Grundlage neu ermittelter Werte erhoben werden.

Wie wird die Grundsteuer ab 01.01.2025 berechnet?

Die Bundesländer haben unterschiedliche Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer festgelegt. Die Grundsteuer A ist im Landesgrundsteuergesetz von Baden-Württemberg ähnlich geregelt wie im Bundesgesetz.

In Baden-Württemberg erfolgt die Ermittlung der Grundsteuer B in einem dreistufigen Verfahren:

Die Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025

Die Grundsteuer in Baden-Württemberg ab 2025

Wichtig ist, nicht den neu ermittelten Grundsteuermessbetrag mit dem bisherigen Hebesatz (Grundsteuer A: 390 v.H. + Grundsteuer B: 465 v.H.) zu multiplizieren.  Durch die Kombination von neuer Bemessungsgrundlage und altem Hebesatz ergeben sich falsche Grundsteuerbeträge.

Im Dezember 2024 hat der Gemeinderat die neuen Hebesätze ab 01.01.2025

  • Grundsteuer A: 480 v.H.
  • Grundsteuer B: 245 v.H.

 in einer Hebesatzsatzung beschlossen.

Da die Systematik der Ermittlungsgrundlagen komplett verändert wurde, ist mit erheblichen Verschiebungen zu rechnen. Voraussichtlich werden vor allem Eigentümerinnen und Eigentümer sowie Mieterinnen und Mieter im Geschosswohnungsbau entlastet, während für kleine Wohneinheiten auf großen Grundstücken deutlich höhere Grundsteuerbeträge anfallen werden.

Weiterführende Infos unter:

Was ist ein Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist

  • der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone),
  • die nach ihren Grundstücksmerkmalen (bspw. Art der baulichen Nutzung) weitgehend übereinstimmen und
  • für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse vorliegen.

Nicht relevant ist jedoch der Wert des Gebäudes oder sonstiger Anlagen auf dem Grundstück.

Der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg hat entschieden, dass dieser Bodenrichtwert zur Ermittlung des Grundsteuerwerts herangezogen wird. Die Finanzämter und die Städte und Gemeinden des Landes haben dies so umzusetzen.

Die Bodenrichtwerte für das Stadtgebiet Schorndorf hat der Gutachterausschuss Mittleres Remstal festgestellt.

Die Bodenrichtwerte sind in die Datenbank Boris-BW eingestellt und können dort abgerufen werden. Bodenrichtwerte Grundsteuer B unter der Rubrik „Bodenrichtwerte Grundsteuer B“.

Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat mit den Urteilen vom 11. Juni 2024 entschieden, dass diese Vorgehensweise und das Landesgrundsteuergesetz vom 4. November 2020 verfassungsgemäß sind (Az. 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23). Die Revision am Bundesfinanzhof wurde zugelassen. Die Verfahren sind noch anhängig.

Was ist unter einem aufkommensneutralen Hebesatz zu verstehen?

Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte keine Erhöhung des
Grundsteueraufkommens erfolgen, die nicht auch ohne die Reform erforderlich gewesen wäre (sog. Aufkommensneutralität).

Darunter ist zu verstehen, dass die Summe des Steueraufkommens aller „neuen“ Grundsteuerbescheide nicht über dem bisherigen Gesamtbetrag des Steueraufkommens aller „alten“ Grundsteuerbescheide liegen soll. Eine gesetzliche Verpflichtung zur aufkommensneutralen Umsetzung der Grundsteuerreform besteht nicht.

Die Aufkommensneutralität bezieht sich nicht auf die Höhe der Steuerschuld einzelner Steuerpflichtiger.

Da die Systematik der Ermittlungsgrundlagen verändert wurde, sind erhebliche Verschiebungen zu erwarten. Voraussichtlich werden vor allem Eigentümer und Mieter im Geschosswohnungsbau entlastet, während für kleine Wohneinheiten auf großen Grundstücken deutlich höhere Grundsteuerbeträge anfallen.

Weshalb wird der Hebesatz erhöht?

In seiner Sitzung vom 05.12.2024 hat der Gemeinderat der Stadt Schorndorf nach intensiven Beratungen die Hebesatzsatzung mit folgenden Werten beschlossen:

Neuer Hebesatz ab 2025:

  • Grundsteuer A: 480 v.H.
  • Grundsteuer B: 245 v.H.

Damit ist der Gemeinderat dem Kompromissvorschlag der Verwaltung gefolgt, die aufgrund der finanziellen Rahmenbedingungen, einen aufkommensneutralen Hebesatz nicht empfehlen konnte.

Grundsätzlich richtet sich die Höhe des angestrebten Grundsteueraufkommens, wie in jedem (Haushalts-)Jahr, nach der wirtschaftlichen Lage, dem städtischen Finanzbedarf und muss sich an diversen Maßgaben des Haushaltsausgleichs orientieren. Nun verhält es sich aus Sicht der Stadt Schorndorf so, dass von Bund und Land zwar einerseits durch von den Städten zu erbringende Erfüllungsstandards zugesagt und gesetzlich verankert werden, es andererseits aber häufig an einer auskömmlichen Finanzierung mangelt.

Weitere Hintergründe und Ausführungen

Kann ich mich gegen die Hebesatzerhöhung wehren?

Grundsätzlich kann gegen Steuerbescheide – wie gegen alle Bescheide – innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides Widerspruch eingelegt werden.

Ein Widerspruch muss allerdings zulässig und begründet sein, um Aussicht auf Erfolg zu haben. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass am Ende des Verfahrens ein kostenpflichtiger Widerspruchsbescheid ergeht.

Solange die Satzung unter Einhaltung aller rechtlicher Normen zustande kam, der Hebesatz nicht willkürlich festgelegt und die Belastung für die Steuerpflichtigen nicht unangemessen hoch ist, kann sich die Gemeinde auf ihre im Grundgesetz garantierte Steuerhoheit nach Artikel 106 Abs. 6 Grundgesetz berufen.

Ein Widerspruch hat daher wenig Aussicht auf Erfolg.

Was sind Grundlagen- und Folgebescheide?

Sie erhalten einen Brief vom zuständigen Finanzamt. In diesem wird Ihnen der Grundsteuerwertbescheid sowie der Grundsteuermessbescheid (= Grundlagenbescheid) mitgeteilt.

Auf Grundlage dieser Bescheide ist noch keine Zahlung erforderlich.

Der Grundsteuermessbescheid dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer, die von den Gemeinden in einem separaten Grundsteuerbescheid (= Folgebescheid) festgesetzt wird. In diesem Grundsteuerbescheid erfahren Sie auch, wie viel Grundsteuer Sie ab dem Jahr 2025 zahlen müssen.

Was muss ich tun, wenn der Grundsteuermessbescheid falsch ist?

Sollten Sie also Einwendungen gegen den festgestellten Wert des Grundstücks haben, so können Sie diese binnen eines Monats nach Bekanntgabe des Grundsteuerwertbescheides bei dem zuständigen Finanzamt, das diesen erlassen hat, durch einen Einspruch geltend machen.

Aus diesem Grunde ist es besonders wichtig, dass Sie die Angaben in den ersten beiden Bescheiden (Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbescheid - Finanzamt) genau prüfen und kontrollieren. Wenn Sie einen Fehler entdecken, wenden Sie sich bitte innerhalb der Einspruchsfrist an das zuständige Finanzamt.

Was passiert, wenn ich Einspruch beim Finanzamt eingelegt habe?

Wenn Sie innerhalb eines Monats nach Erhalt des Bescheids vom Finanzamt Einspruch eingelegt haben, wird dieser von den Finanzämtern bearbeitet.

Wichtig zu wissen:

  • Die Finanzämter versenden grundsätzlich keine Eingangsbestätigung. Wenn Sie den Einspruch über ELSTER abgeben, erhalten Sie jedoch ein Übermittlungsprotokoll.
  • Ein Einspruch hat keine aufschiebende Wirkung. Das bedeutet: Selbst wenn Sie Einspruch eingelegt haben, sind Sie ab 2025 verpflichtet, die von der Stadt Schorndorf festgelegte Grundsteuer zu zahlen. Dazu erhalten Sie von der Stadt Schorndorf voraussichtlich im Januar 2025 einen Grundsteuerbescheid.

Was ist zu beachten, sobald der Grundsteuerbescheid vorliegt?

Die Stadt Schorndorf ist an die Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheide des Finanzamtes (= Grundlagenbescheid) gebunden. Daher kann der Grundsteuerbescheid (= Folgebescheid), der von der Stadt Schorndorf ergeht, nur geändert werden, wenn auch das Finanzamt den Grundlagenbescheid geändert hat.

Sie müssen in diesem Fall bei der Stadt Schorndorf nichts weiter veranlassen. Die Änderung der Grundsteuerbescheide erfolgt von Amts wegen, sobald dem Einspruch beim Finanzamt abgeholfen wurde und ein geänderter Grundlagenbescheid vorliegt.

Sollten Sie Einwendungen gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt Schorndorf haben, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe bei der Stadt Schorndorf Widerspruch erheben.

Weiterführende Infos unter: Was sind Grundlagen- und Folgebescheide?

Was muss ich bei der Zahlung beachten?

Bitte bezahlen Sie die Grundsteuer für das Jahr 2025 erst, wenn Ihnen der Grundsteuerbescheid vorliegt. Diesem können Sie wie gewohnt den Gesamtbetrag, die einzelnen Raten und den Zeitpunkt, zu dem die Zahlung bei der Stadt Schorndorf eingegangen sein muss, entnehmen.

Wichtig ist, nicht den neu ermittelten Grundsteuermessbetrag mit dem bisherigen Hebesatz (Grundsteuer A: 390 v.H. + Grundsteuer B: 465 v.H.) zu multiplizieren.  Durch die Kombination von neuer Bemessungsgrundlage und altem Hebesatz ergeben sich falsche Grundsteuerbeträge.

  • „Ich bezahle meine Grundsteuer 1x im Jahr.“
    Sie müssen nichts weiter veranlassen. Auch weiterhin bleibt es bei der jährlichen Zahlung.
  • „Ich habe bei meinem Konto einen Dauerauftrag eingerichtet.“
    Bitte ändern Sie diesen rechtzeitig auf den neuen Betrag ab, damit der eingehende Betrag bei der Stadtkasse Schorndorf richtig zugeordnet werden kann. So helfen Sie mit, Rückbuchungen zu vermeiden.
  • „Ich habe ein SEPA-Lastschrift Mandat erteilt.“
    Sie müssen nichts weiter veranlassen. Dieses gilt weiter und die Abbuchung erfolgt zum jeweiligen im Bescheid angegebenen Zahlungstermin.

Welche Kontaktmöglichkeiten gibt es bei Fragen?

Bei Fragen zum Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid kann das Finanzamt auf folgenden Wegen kontaktiert werden:

Allgemeine Fragen können an den virtuellen Assistenten der Steuerverwaltung gestellt werden. Er ist aufrufbar unter steuerchatbot.de. Weitere Infos gibt es unter www.grundsteuer-bw.de.

Zudem ist das Schorndorfer Finanzamt für die Bürgerinnen und Bürger bei Fragen erreichbar. Termine können hier gebucht werden: Termin- und Rückrufsystem - Finanzämter Baden-Württemberg. Für Fragen kann auch das Kontaktformular genutzt werden.